本日の撮り。子どもが自転車に乗るのを嫌がるようになったため、徒歩登園が続いています。そんな登園路は小型カメラ・レンズとの相性が良く、愛用のα7CRにFE 50mm F2.5Gの“小型コンビ”で出発、紅葉する木々や朽ちかけのキバナコスモスまで、何気なく気軽に撮っています。ボチボチ枚数も溜まってきたので、登園路の“撮りログ”でも執筆してみようかと思う今日此の頃です。
8年前に新築した我が家。その購入にあたっては住宅ローンを組みました。自己資金だけでは不足していたという現実的な理由に加えて、当時は“歴史的な低金利”といわれていた時代で、住宅ローン減税のおかげでむしろ借りたほうがお得という逆ザヤ状態だったからです。そんな我が家の住宅ローン減税も来年で10年目を迎え、ついに適用終了となります。減税の終了とともに繰り上げ返済を検討する選択肢もありますが、“金利がある時代”を迎えている昨今です。例えば、個人向け国債の利率がローン金利を上回るなど、「返す」より「活かす」ほうが合理的な状況もあり得ます。我が家もまさにこれに当てはまるため、減税終了後も繰り上げ返済はしないつもりです。
我が家の住宅ローン減税は適用10年目を迎える来年で終了
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、新築・中古住宅の購入やリフォームの際に、一定の条件を満たしていれば利用できる制度です。住宅ローンの年末残高に一定の割合を乗じた額を所得税から差し引いてくれる制度で、所得（税額計算の“もと”）ではなく税額そのものを低減してくれるため、家計負担の軽減に大きな効果があります。
この制度は期間延長や適用条件の変更をたびたび繰り返しており、例えば、2025年に借り入れた住宅ローンに適用される主な条件は以下のようになっています。
- 借入上限：最大4,500万円
- 控除額：年末残高の0.7%
- 控除期間：13年
なお、適用にはその他にも様々な条件がありますが、この記事では詳細までは割愛します。
一方、我が家が住宅ローンを組んだ2017年当時の制度では以下のとおりでした。
- 借入上限：最大5,000万円
- 控除額：年末残高の1.0%
- 控除期間：10年
2017年分の収入に対して初回の住宅ローン減税が適用され、今年2025年で9年目となりました。我が家の家計にとって大きな恩恵をもたらしてくれた住宅ローン減税も、いよいよ来年2026年で最後の10回目を迎えることになります。
金利が最も低い時期に固定金利で住宅ローンを組んでいた
住宅ローンを組む際には、固定金利型にするか、変動金利型にするかという大きな選択があります。長期に亘り低金利時代が続いてきた日本では、多くの人が変動金利型を選択していると仄聞してきました。実際に直近の調査でも、金利上昇局面に入っているにもかかわらず、意外にも約79%の人が変動金利型を選択しているそうです。
住宅金融支援機構『住宅ローン利用者調査（2025年４月調査）』
一方で、我が家が選択したのは固定金利型。当初10年が0.64%、11年目以降は0.94%の35年ローンです。過去の金利推移を振り返ると、ローンを組んだ2017年は金利が低水準の中でもより底に近く、結果的に良いタイミングで契約できていたことがわかります。
現在の変動金利と比較してほぼ同等といった程度ではあるものの、金利上昇のニュースに過度に振り回されずに済むという点では、固定金利を選んだメリットを今改めて感じています。長期的視点では心理的な安定感も家計の健全性に影響するため、我が家にとっては適切な選択であったと思います。
住宅ローンの繰り上げ返済はしない。低金利を活かして運用に回す
我が家では、来年2026年で住宅ローン減税の適用が終了するため、2027年以降に繰り上げ返済をおこなうかどうかを検討する必要があります。住宅ローン減税は、年末の借入残高に一定の率を乗じて税額を控除する仕組みのため、適用期間中は性急な返済を控えるほうが合理的です。しかし控除が終われば、繰り上げ返済によって総返済額を減ずるという選択肢も取り得るためです。
結論として、我が家では繰り上げ返済は行わず、当初予定どおり35年間のスケジュールで淡々と返済を続けていくつもりです。一番の理由は、手元の資金を住宅ローンの返済に充てるよりも、手元に置きながら安全性の高い運用に振り向けたほうが、家計全体としてプラスに働く可能性が高いであろうと判断したためです。
運用といっても、僕の場合は先進国株インデックス投資が主で、長期的には比較的低リスクで運用できる見込みがあります。さらに、安全運用を重視するならば、元本保証の「個人向け国債・変動10年」を選択することも考えられます。現時点の適用利率は0.9801255％（税引後）となっており、この商品で運用するだけでも、我が家の住宅ローン金利0.94%をわずかに上回る水準です*1。
低金利時代に固定金利型で組めたことを最大限に活かし、手元には極力資金を残して運用に回していきたい。こうした理由から、我が家では住宅ローン減税の適用終了後も繰り上げ返済は行わず、住居費の内数として粛々と返済を続けていく方針にしたいと思います。
*1:当然、“変動”である以上、今後もこの利率が継続するとは限りませんが
